是的，你的理解非常准确。 在绝大多数商业仓库租赁中，“免租期”通常仅指免除“房屋租金”，而物业管理费和水电费通常是需要承租方正常缴纳的。

这在行业内被称为**“免租不免费”**。为了帮你避坑并争取最大利益，我结合最新的招租公告和行业规则，为你详细拆解其中的门道：

1. 为什么“免租不免费”？

• 物业费（运营维护成本）：物业公司在免租期内依然在为园区提供服务（如保安巡逻、保洁打扫、公共设施维护、绿化修剪等）。这些服务成本不会因为你的仓库没开始运营而停止，所以物业公司通常要求照常收费。

• 水电费（实际使用成本）：如果你在免租期内进行装修、安装货架、调试设备，必然会产生用水用电。这部分属于“谁使用谁付费”，房东和物业不会替你承担。

2. 真实案例佐证（南京及周边）

根据近期的招租公告，我们可以清楚地看到这种费用划分：

• 南京建邺区某项目：公告明确指出“免租期不超过5个月”，但紧接着说明“所述租金均不包括物业费用和水电费用等”，且物业费需另行与物业公司签订合同缴纳。

• 南京溧水区某项目：虽然出租方提供了支持政策（如承担部分面积的物业费），但明确界定“运营期间的水、电、燃气、垃圾、物业费等相关费用均由承租人自行承担”，除非合同里特意写了送物业费，否则默认是要交的。

• 深圳龙华某产业园：公告直接写明“免租期：1个月”，但在“其他费用”一栏注明“物业管理费、中央空调费及水电费等其他费用按统一标准另行收取”。

3. 谈判与避坑指南

虽然“行规”如此，但这并不代表你不能争取。以下是几个实用的谈判策略：

 策略一：争取“全免”（免租+免物业）

• 适用场景：仓库空置很久、大面积租赁、或者你是优质企业。

• 话术：“如果物业费不能免，那我的实际成本还是很高。能不能在免租期内，把物业费也免了？或者打个5折？”

• 注意：有些园区（如溧水某项目）为了招商，会推出“免租期内减免物业费”的优惠政策，但这属于特例，必须白纸黑字写在合同里。

策略二：明确“起算时间”

• 风险点：有些合同玩文字游戏，免租期虽然给了，但物业费的起算日是从“交房日”开始算，而不是从“免租期结束日”开始算。

• 对策：检查合同条款，争取让物业费的缴纳时间与租金起算时间同步。例如：5月1日交房，免租期1个月，争取6月1日再开始交物业费。

策略三：水电费无法减免，但要防“公摊”

• 水电费：这部分基本没法谈，装表计量，用了多少交多少。

• 公摊能耗：要注意合同里是否有“水电公摊”条款。有些园区会在免租期内向你收取高额的“公共能耗费”（如公区照明、电梯用电），这笔隐形费用要提前问清楚。

 总结

默认情况下，免租期 = 只免租金。
物业费和水电费大概率是要你自己掏腰包的。如果你非常看重这笔成本，建议在谈价格时，把**“免租期内是否减免物业费”**作为一个核心谈判点，并务必落实到合同条款中，不要轻信口头承诺。